STJ exige aval de dois terços dos vizinhos para aluguel via plataformas em condomínios

O STJ decidiu que o aluguel via plataformas como Airbnb em condomínios exige aprovação de dois terços dos proprietários. A decisão foca na segurança e no sossego dos moradores, enquanto a plataforma alega que a medida fere o direito de propriedade.

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) consolidou um entendimento jurídico que altera profundamente a dinâmica de condomínios residenciais em todo o Brasil. A Segunda Seção da Corte de Uniformização definiu que a locação de imóveis por temporada por meio de plataformas digitais, como o Airbnb, não pode ser feita livremente se houver oposição da convenção condominial. Para que essa modalidade de hospedagem seja permitida em edifícios residenciais, os ministros estabeleceram a necessidade de aprovação por um quórum qualificado de, no mínimo, dois terços dos proprietários. A decisão visa equilibrar o direito de propriedade individual com o interesse coletivo, garantindo que a rotatividade de estranhos não comprometa a segurança e o bem-estar dos moradores permanentes.

A origem do embate judicial remonta a um caso ocorrido no estado de Minas Gerais. Uma proprietária recorreu às instâncias superiores após ser impedida pelo seu condomínio de alugar sua unidade para curtos períodos sem a anuência prévia dos vizinhos. Ela alegava que a restrição feria o seu direito de fruição sobre o bem imóvel, garantido pela Constituição Federal e pelo Código Civil. No entanto, o tribunal mineiro já havia imposto limitações, levando o caso ao STJ, onde os ministros precisaram analisar se a exploração comercial via aplicativos desvirtuaria a natureza estritamente residencial do condomínio.

A ministra Nancy Andrighi, relatora do processo, fundamentou seu voto na tese de que o modelo de negócio das plataformas digitais introduz uma dinâmica de hospedagem que se distancia da locação residencial convencional. Segundo a magistrada, o fluxo intenso de pessoas desconhecidas e a troca frequente de hóspedes nas áreas comuns elevam os riscos à segurança e geram um ônus ao sossego que os residentes fixos não são obrigados a suportar sem um consenso prévio. Andrighi destacou que, embora o contrato de locação por temporada seja previsto na Lei do Inquilinato, o uso desmedido e profissionalizado dessas ferramentas pode ser interpretado como um desvio da finalidade residencial do edifício, exigindo, portanto, que a coletividade decida sobre sua aceitação por meio de quórum qualificado.

Do outro lado do balcão, o Airbnb e outras empresas do setor acompanham o desfecho com preocupação. Em nota oficial, a plataforma defendeu que a decisão do STJ é específica para o caso julgado e não configura uma proibição automática da atividade em todo o território nacional. A empresa argumenta que restringir a capacidade dos proprietários de rentabilizarem seus imóveis atenta contra a liberdade econômica e prejudica o desenvolvimento do turismo local. Além disso, a plataforma sustenta que contribui para a renda de milhares de famílias e que possui mecanismos de controle para mitigar eventuais problemas de convivência nos prédios.

A repercussão jurídica deste entendimento é imediata para síndicos e administradoras de condomínios. A tendência é que as assembleias passem a discutir com maior rigor os termos de suas convenções, uma vez que o STJ ofereceu uma régua clara para dirimir conflitos: se o condomínio deseja proibir ou regulamentar a atividade, dois terços dos votos são necessários para validar essa norma interna. Especialistas do setor imobiliário acreditam que os próximos passos envolverão uma onda de revisões de regimentos internos. Enquanto isso, o Airbnb já manifestou o interesse de recorrer da decisão em instâncias superiores, possivelmente levando a discussão ao Supremo Tribunal Federal (STF) sob o prisma do direito de propriedade e da livre iniciativa.