Mais da metade dos imóveis sociais em SP são investigados por desvio de finalidade

Investigação em São Paulo aponta que mais de 170 mil apartamentos destinados à habitação popular estão sendo usados ilegalmente como hotéis via aplicativos. Esquema gera prejuízo milionário aos cofres públicos e insegurança para moradores legítimos de programas sociais.

A cidade de São Paulo enfrenta um escândalo imobiliário de grandes proporções envolvendo o desvio de finalidade de programas habitacionais destinados à população de baixa e média renda. Uma investigação conduzida pela Prefeitura e acompanhada por uma Comissão Parlamentar de Inquérito (CPI) na Câmara Municipal revelou que mais de 50% das unidades construídas sob os regimes de Habitação de Interesse Social (HIS) e Habitação de Mercado Popular (HMP) estão sob suspeita de irregularidades. O foco central da fraude é o uso dessas unidades, que deveriam servir como moradia própria, para locação de curta temporada em plataformas digitais como Airbnb e Booking, transformando um benefício social em fonte de lucro para investidores.

O contexto desse problema reside na estrutura dos incentivos urbanísticos oferecidos pela Capital. Para estimular a construção de casas para quem mais precisa, a prefeitura concede isenções fiscais generosas e autoriza que as construtoras edifiquem além dos limites básicos de altura e densidade sem pagar as taxas correspondentes. No entanto, o que deveria ser um mecanismo para reduzir o déficit habitacional acabou capturado pelo mercado especulativo. Das 321 mil unidades registradas sob essas categorias na cidade, aproximadamente 170 mil apresentam indícios de uso indevido. O Ministério Público de São Paulo já atua no caso, reforçando que o desvio de finalidade compromete o planejamento urbano e lesa os cofres públicos.

Recentemente, a legislação municipal foi endurecida com a lei nº 64.244/2025, que proíbe explicitamente a oferta de imóveis HIS e HMP em aplicativos de hospedagem temporária. Mesmo com a nova norma e o envio de uma lista de mais de 60 mil anúncios irregulares para as plataformas, a retirada do conteúdo tem sido lenta. Relatos colhidos em prédios na região central, como na Bela Vista, mostram um cenário alarmante: em um único edifício com 224 apartamentos, apenas 36 são usados por moradores fixos, enquanto a grande maioria pertence a investidores. Esse fenômeno gera insegurança para os poucos moradores legítimos, que relatam um fluxo constante de desconhecidos e atividades inadequadas, como consumo de drogas e exploração sexual nas unidades locadas.

Do ponto de vista jurídico e econômico, o especialista Marcelo Tapai destaca que a distorção começa no momento da venda. Incorporadoras, aproveitando-se da falta de fiscalização rigorosa, comercializam essas unidades para pessoas que não se enquadram nas faixas de renda exigidas (que variam de 3 a 10 salários mínimos, dependendo da categoria). Ao vender o imóvel como objeto de investimento, a finalidade social é anulada. O resultado é uma renúncia fiscal que não se traduz em benefício para a coletividade, uma vez que o imposto que deixou de ser arrecadado acaba financiando o lucro privado de quem já possui capital, enquanto as famílias de baixa renda continuam na fila por habitação.

Até o momento, a administração municipal aplicou multas que somam R$ 13 milhões, atingindo 732 unidades autuadas. Contudo, o desafio para o poder público é monumental diante do volume de anúncios ativos. O Airbnb afirmou estar processando os dados enviados pela prefeitura para proceder com as remoções, mas na prática, muitas unidades seguem disponíveis semanas após as notificações. A CPI da Câmara paulistana votou um relatório que, embora aponte as falhas, recebeu críticas de opositores por supostamente poupar as grandes construtoras e agentes da gestão atual de punições mais severas. Os próximos passos incluem o endurecimento da fiscalização nas escrituras e o possível cancelamento de benefícios fiscais para empreendimentos que permitirem tais práticas.